Ecuador: Reforma que restringe los créditos hipotecarios

ESCRITO POR RODRIGO CALDERÓN

Al parecer es buena la intención del presidente al querer favorecer a los pequeños y medianos deudores hipotecarios de una vivienda única, pero como antes se explica, no se están tomando en cuenta los efectos no deseados, el mismo que conducen a restringir los créditos a favor de quienes se tiene como objetivo beneficiar.

El presidente Correa envió hace pocos días un proyecto de ley con carácter de urgente para reformar el Código Civil en lo que respecta a la prenda general relacionada con los créditos hipotecarios. Esta reforma consiste en que los deudores mediante la dación en pago del inmueble prendado consiguen se extinga la obligación a favor del banco acreedor. Al respecto es posible observar lo siguiente:

1) Un banco presta dinero, que en su mayor parte es de los depositantes, y espera recibir en pago dinero y no inmuebles, por lo que al obligar al acreedor que acepte en pago inmuebles, en lugar de dinero, constituye una limitación a los derechos de propiedad. Por otro lado, el deudor hipotecario se beneficia cuando se revaloriza su inmueble y, por contrapartida, debe asumir el perjuicio cuando este pierde valor. Es así, el deudor internaliza los beneficios y pérdidas, y no solamente lo primero.

2) Si es el caso que se apruebe el citado proyecto de ley, los banqueros tendrán respuestas de mercado, las mismas que consistirán en aumentar las cuotas de entrada, elevando las tasas de interés y reduciendo los plazos, de acuerdo a la eventual sobrevaloración de los inmuebles según su ubicación. En definitiva, se producirá una restricción en la concesión de este tipo de facilidad crediticia.

3) Ahora, la reforma se limita a créditos de hasta quinientos salarios unificados ($146,000) y a la vivienda única, lo que limita enormemente su espectro de acción, de paso, como es de suponer, solo afectará a los contratos luego de entrar esta en vigencia . Al respecto el gremio de bancos propone que el monto se reduzca a 200 salarios unificados (unos $50,000). Esta parte muestra una consecuencia no deseada que es la de restringir los créditos a favor de las personas que precisamente se quiere favorecer.

4) Adicionalmente, la Superintendencia de Bancos ya paso una resolución exigiendo que los bancos provisionen el 100% de reserva en las compras de cartera hipotecaria que realicen en el exterior, constituyendo así una prohibición de hecho. La intención es proteger a inmigrantes ecuatorianos, principalmente en España, de acciones que un banco local pueda tomar sobre activos en Ecuador del mismo deudor. Aquí, nuevamente, en lugar de las autoridades considerar a los bancos locales que tienen subsidiarias en el exterior como posibles soluciones que beneficien a los inmigrantes ecuatorianos, los ven como problemas. También se está estudiando una resolución que obligue a los bancos a provisionar el 100% sobre el excedente del valor del crédito concedido sobre el avaluo catastral respectivo, lo que tendrá como consecuencia una elevación generalizada de los catastros y una mayor restricción en la disponibilidad de créditos hipotecarios.

5) Los créditos hipotecarios en Ecuador representan menos del 2.5% del PIB, a diferencia de por ejemplo Estados Unidos, que son por aproximadamente el 90% del PIB. Esta relación hace ver como muy remota una crisis hipotecaria de grandes proporciones. Además, luego de haberse adoptado la dolarización, y haber desaparecido el prestamista de última instancia, los banqueros locales son mucho más prudentes, y en la concesión de créditos hipotecarios han venido exigiendo garantías de un 140% y ,como ya es conocido, solo influenciará sobre contratos en el futuro, lo que permitirá a los banqueros tomar las precauciones debidas, como ir estableciendo la diferencia entre la evolución de la inflación inmobiliaria y la elevación del índice general de precios.

Al parecer es buena la intención del presidente al querer favorecer a los pequeños y medianos deudores hipotecarios de una vivienda única, pero como antes se explica, no se están tomando en cuenta los efectos no deseados, el mismo que conducen a restringir los créditos a favor de quienes se tiene como objetivo beneficiar.

Fuente: IEEP (Ecuador), 17 de abril de 2012.